¡Horror! obras y soy administrador de fincas

¿Eres administrador de tu finca? Hoy compartimos un artículo para que dispongas de la información y no mueras en el intento cuando hay que hacer una obra.

Para empezar, las personas propietarias tenemos que saber que existe una ley que regula las actuaciones en las comunidades de propietarios, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), y que sus preceptos son de obligado cumplimiento, se tengan o no los estatutos propios en la comunidad.

Cuáles son las leyes que deberías conocer como administrador de fincas ante una inminente obra en tu finca.

Es decir, no se pueden contradecir: esta ley es un marco que contiene los derechos fundamentales de las personas que somos propietarias y desconocerla no te exime de su cumplimiento, ni de las sanciones legales y responsabilidades económicas que conlleva su incumplimiento.

Puntos imprescindibles a conocer como administrador de fincas

¿Cuáles son los puntos que nos parecen más significativos y que resultan imprescindibles para tomar acuerdos en las juntas con garantía de ley y garantiza se respeten los derechos comunitarios de cada propietari@? A continuación pasamos a comentarlos.

Porque una comunidad de vecinos es como una pequeña sociedad, que legalmente esta representada por:

• La junta de propietarios (formada por todos los propietarios del inmueble y máximo órgano de gobierno)
• El presidente
• Los vicepresidentes en su caso (no son obligatorios)
• El secretario y el administrador, siendo habitual que estos últimos dos cargos los ocupen la misma persona.

El Presidente es nombrado entre los propietarios, mediante elección entre los candidatos en primer lugar o, en caso de que no se presenten voluntarios, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será irrenunciable, salvo casos previstos en la ley. (Art.13)

• La figura del Presidente no puede realizar contrataciones de obras, aunque éstas sean urgentes.
• El Administrador, si son cuestiones de carácter justificadamente urgentes (rotura de tuberías, cortes en el suministro eléctrico, inundaciones..) y requieren de su actuación, toma las medidas de reparación que sean necesarias y, posteriormente informa al presidente.  
• Tampoco es función del presidente realizar el mantenimiento de las bombillas de la comunidad, ni hacer ningún trabajo de mantenimiento de la finca.
• Corresponde a la Junta de Propietarios: nombrar y remover a los representantes legales de la comunidad, aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas anuales, aprobar los presupuestos y aprobar la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias y aprobar o reformar los estatutos entre otras. (Art.14)

• Los propietarios que, en el momento de iniciarse la junta, no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas, no tendrán derecho a voto.(Art.15)
• La Junta de Propietarios se reunirá como mínimo una vez al año para aprobar los presupuestos y las cuentas:
  • La citación para la junta ordinaria anual se hará como mínimo, con seis días de antelación.
  • Para las juntas extraordinarias, con los tiempos que permitan poner en conocimiento de todas las personas interesadas. (Art.16)

La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes, como la instalación de un nuevo ascensor, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios.

Pero si en la comunidad hay alguna persona con discapacidad o personas mayores de setenta años, éstas pueden solicitarlo. La ley les ampara (Art.17 y Art.10.1b) porque se busca asegurar la accesibilidad de todas las personas y el uso de los elementos comunes de la finca.

• Es importante que los acuerdos de contratación de obras se encuentren en el orden del día de la reunión y, para que sean válidos los acuerdos, éstos deben quedar recogidos en el libro de Actas.
• Las actas deben estar correctamente documentadas y hay que hacer constar la fecha y lugar de la celebración de la junta, el autor de la convocatoria, si es junta ordinaria o extraordinaria, relación de los asistentes y sus cargos, el orden del día y los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.
• Deben estar firmadas por el Presidente y el Secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes.
• El acta de las reuniones se debe remitir a los propietarios (Art.19)
• ¿Y si alguien no paga la cuota que le corresponde, por la ejecución de una obra aprobada en junta? La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. (Art.22)

Si este resumen te plantea dudas, o si te parece complicado llevarlo a cabo, te aconsejamos que contactes con el administrador de fincas mas cercano a tu domicilio, al que le puedes consultar cualquier duda concreta, o pedirle presupuesto para gestionar vuestra comunidad dentro de la legalidad.

En ese caso, el administrador de fincas toma entonces las funciones que le corresponden y le otorga la ley, entre las cuales tampoco esta la de cambiar las bombillas de la escalera…

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